소형 주택 업 체 들 이 줄 지어 항구 인 IPO 뒤에 있 는 업계 생태계 의 변화

5 월 22 일 에 13 회 전국 인민 대표 대회 3 회의 가 정식으로 개막 되 었 다.올해 정 부 는 사업 보고 서 를 통 해 집 을 지 키 는 것 은 볶 는 것 이 아니 라 살 고 있 는 것 이 라 고 거듭 밝 혔 다.

부동산 조정 기조 가 변 하지 않 고 '부동산 에서 살 고 볶 지 않 는 다' 는 환경 에서 국내 융자 채널 이 좁 아 지고 융자 비용 이 올 라 가 며 작은 부동산 기업 들 이 직면 하 는 자금 문제 가 확대 되 었 다. 그리고 IPO 는 이런 부동산 기업 들 이 비교적 선 호 하 는 융자 방식 중 하나 가 되 었 다.

불완전한 통계 에 따 르 면 2018 년 이후 성공 적 으로 상장 한 부동산 기업 은 13 개 에 달 했다. 그 중에서 2018 년 과 2019 년 에 성공 적 으로 상장 한 부동산 기업 의 수량 이 유지 되 고 각각 6 개, 2020 년 4 월 에 1 개 를 성공 적 으로 상장 했다.지금까지 항구 증권거래소 에 주식 유치 서 를 제출 한 부동산 기업 은 헬렌 부 르 크, 오산 홀딩 스, 김 휘 홀딩 스 등 11 개, 항구 지점 에서 IPO 를 기다 리 는 부동산 기업 의 자회사 도 8 개 나 된다.

최근 몇 년 동안 소 규모 부동산 업 체 의 부채 율 이 계속 상승 하고 있 으 며, 돈 이 부족 한 곳 의 추세 가 더욱 뚜렷 해 지고 있다.한 업계 의 인사 에 따 르 면 작은 주택 기업 의 생존 상 태 는 현재 산업 융자 가 어렵 고 규모 가 작은 기업 의 융자 원가 가 높 아 지 며 업계 전체 이윤 이 떨 어 지고 규모 의 발전 을 추구 하지 않 으 면 실제로 생존 하기 어 려 운 상태 라 고 지적 했다.지난 1 년 동안 여러 개 작은 주택 업 체 의 첫 번 째 배 송 표 가 모두 효력 을 잃 었 다 는 것 은 부채 가 높 고 단기 적 으로 부채 상환 부담 이 크기 때문이다.이러한 100 억 원 가량 의 매출 규 모 를 가 진 작은 주택 기업 인 IPO 의 내재 적 인 원동력 은 융자 채널 을 넓 히 고 자금 체인 을 유지 하여 생존 을 확보 하 는 것 이다. 또한 IPO 성공 한 후에 기업 이 계속 채권 등 융자 도 구 를 사용 하여 유동성 을 유지 하 는 데 큰 도움 이 된다. 상장 한 후에 국제 등급 을 올 리 면 해외 채 무 를 발행 할 수 있다.

최근 토지 시장 1 차 전지 열풍 을 종합해 보면 장 거창, 상하 이 중원 시장 분석가 노 문 희 씨 등의 견 해 를 종합 적 으로 살 펴 보면 작은 부동산 업 체 들 이 차지 하 는 적극성 이 커지 고 큰 주택 업 체 들 이 오히려 둔화 되 고 있다.이런 배경 하에 서 는 영세 자영 업자 의 자금 압박 이 더욱 확대 되 기 쉽다.

이 밖 에 21 세기 경제 보도 에 따 르 면 하반기 에 부동산 업 체 가 예매 증 을 취득 하 는 수량 이 증가 하여 시장 공급 을 증가 시 킬 것 이 라 고 주장 했다. 반면에 시장 거래 압력 은 효과 적 인 수단 으로 방출 되 지 않 았 기 때문에 올해 안에 주택 업 체 의 재고 부담 이 자 연 스 럽 게 증가 할 것 이다.

희망 스퍼트 IPO 석방

업계 가 2020 년 에 접어 들 면서 전염병 의 영향 을 받 아 시장 이 변화 하고 있다. 작은 주택 기업 의 생존 공간 이 좁 혀 지고 상장 도 막 시작 되 었 다.

2020 년 5 월 말 까지 항구 에서 IPO 를 기다 리 는 부동산 기업 은 약 헬렌 부 르 크, 오 산 홀딩 스, 완 창 국제, 삼 순 지주, 홍콩 용 부동산, 대 당 부동산, 붕 윤 홀딩 스, 김 휘 지주, 상 곤 부동산, 영지 지주, 현장 부동산 등 11 개 에 이 르 고 안 후 이의 문 일 부동산 도 출시한다.

이 가운데 삼 순 그룹, 헬렌 부 르 크, 오 산 홀딩 스, 완 창 국제, 홍콩 용 부동산 등 은 최초 로 주식 유치 서 를 제출 하 던 중 거절 을 당 해 두 차례 출발 했다.

장 위안 은 홍콩 에 가서 상장 하 는 데 몇 가지 중요 한 핵심 기준 이 있다 고 지적 했다. 최근 3 년 동안 기업 의 이윤 창 출 능력 과 부채 율 은 주요 업무 의 이윤 창 출 요구 에 부합 되 어야 한다. 만약 에 핵심 기준 이 요구 에 이 르 지 못 하면 다시 신고 할 수도 있다. 기업 은 다시 제출 한 과정 에서 토지 와 부 채 를 최적화 시 켜 야 한다.

투자 유치 서 에 발표 한 정 보 를 통 해 알 수 있 듯 이 이 몇 개의 작은 주택 기업 은 부채 가 많 고 땅 의 예비 가 현저 하 며 단기 자금 의 부담 이 크다 는 공통점 이 있다.

안 후 이 (安 徽) 에 있 는 삼 순 그룹 으로 예 를 들 면 이 회 사 는 "2019 년 매출 규모 300 억 원, 5 년 간 1000 억 원 달성" 이 라 며 2019 년 말 정 영 회장 왕 본 룡 을 스카우트 했다.그러나 제3 자 플랫폼 은 삼 순 이 2019 년 매출 액 이 2018 년 100 억 여 억 원 보다 오히려 떨 어 진 것 으로 집계 됐다.

투자 유치 서 에 따 르 면 3 년 동안 삼 순 의 채무 가 크게 늘 었 다. 2016 년 2 억 2900 만 위안 의 빚 을 지고 2019 년 6 월 말 까지 14 억 2000 만 위안 의 빚 을 졌 다.그 밖 에 3 년 동안 지속 적 인 경영 성 현금 흐름 이 마이너스 가 되 고 융자 비용 은 장기 적 으로 10% 이상 이 된다.관계자 에 따 르 면 삼 순 융자 에서 신탁 차입 금 비중 이 높 은 기업 이다.

그 다음 에 오 산 지주 가 최초 로 공개 한 주식 투자 유치 책 에서 부 채 률 은 800% 를 넘 었 다.마찬가지 로 IPO 가 실 효 된 홍콩 용 부동산 도 똑 같은 부채 문제 가 있다. 2017 년, 2018 년, 2019 년 및 2020 년 3 월 31 일 까지 홍콩 용 부동산 부채 비율 은 각각 98.8%, 12.2.1%, 17.2.6% 와 28.7.0% 로 3 년 여 동안 부 채 률 이 2 배 이상 증가 했다.차관 총액 은 각각 3.18 억 위안, 8.56 억 위안, 28 억 53 억 위안, 51.76 억 위안 으로 3 년 여 동안 의 대출 총액 은 16 배 를 넘는다.

발표 에 따 르 면 실제 부동산 의 융자 금 리 는 2017 년 의 6.59% 에서 2019 년 의 8.37% 로 상승 했다.올해 3 월 말 까지 1 년 안에 이자 부 채 를 만 들 었 고 모두 42.87 억 위안 에 달 했 으 며 미 상환 신탁의 등 비 표 융자 잔액 은 약 24 억 위안 으로 동기 총 차용금 의 18.5% 를 차 지 했 으 며 연 이율 은 최소 10% 이상 을 차지 했다.

상기 몇 군데 에서 IPO 를 기 다 려 온 작은 주택 기업 은 자산 부채 율 이 업계 평균 자산 부채 율 보다 훨씬 높다. 상장 은 단기 유동성 리 스 크 를 해결 하기 위해 규모 가 작은 것 도 홍콩 주식 자본 이 좋 지 않 은 주요 원인 이 된다.홍콩 용 부동산 과 삼 순 그룹 흙 보유 고 500 만 평방미터 미 만 에 미 치지 못 해 앞으로 팔 수 있 는 자원 이 부족 하 다.특히 삼 순 90% 의 토 저 는 안 후 이 (安 徽) 지역 에 집중 되 며 대부분 서 너 선 도시 다.이 주 연구원 에 따 르 면 64 개 삼 선 도시 의 재고 가 증가 주기 에 접어 들 었 고 지금까지 서 너 개 도시 의 재고 순환 은 1.6% 상승 하여 동기 대비 1.1% 올 랐 다.이것 은 3, 4 선 도시 의 주택 기업 에 있어 규모 확장 과 이윤 창 출 능력 향상 이 모두 어느 정도 어려움 에 직면 하고 있다.최근 몇 년 동안 부동산 규제 정책 의 지속 적 인 영향 을 받 아 3, 4 선 도시 의 집 값 은 이미 정체 상태 에 빠 졌 기 때문에 오 산 은 이들 도시 의 주택 판 매 를 통 해 당분간 회사 의 총 이율 을 개선 하기 어 려 울 것 이다.

이런 업계 에 서 는 과거 부동산 업 체 가 상장 한 것 이 돈 을 찾 아 더 싼 돈 을 빚 을 갚 기 위 한 것 이 었 다 고 분석 하고, 신규 대출 을 통 해 돈 을 갚 고, 비 싼 돈 을 환전한다 면 현 재 는 영세 주택 업 체 에 게 출시 후 유동성 을 늘 리 는 것 이 중요 하 다 고 분석 했다.

"우 리 는 또는 현금 흐름 이 마이너스 가 되 기 때문에 충분 한 추가 융자 를 받 아서 융자 수요 충족, 운영 및 회사 확장 을 지원 해 야 합 니 다.만약 에 충분 한 경영 현금 흐름 이 발생 하지 않 거나 충분 한 외부 자금 으로 경영 에 필요 한 자금 을 지불 하지 못 할 경우 회사 의 유동성 과 재무 상황 은 중대 한 불리 한 영향 을 받 을 수 있다.그 중 한 작은 주택 기업 이 주식 투자 유치 서 에 이런 말 을 공개 했다.작은 주택 업 체 들 의 유동성 위기 가 커지 고 있 음 을 보 여 준다.

올 해 는 역병 으로 대부분의 부동산 업 체 들 이 1 분기 에 판매 가 부진 해 올해 의 재고 증가 와 매출 목표 달성 이 불가능 하 다 는 우려 를 내 비 쳤 다.최근 이 추세 가 연내 실적 을 늘 리 기 위 한 것 이 라면 소 규모 부동산 업 체 들 이 이번 엔 땅 을 빼 앗 아 창 고 를 보완 하 는 것 은 더 큰 위기 의 의미 가 있다.

환율 이 낮 아 지고 재고 가 증가 하 다.

억 한 지 고의 연구 보고서 에 따 르 면 2020 년 전염병 발생 이후 국내 융자 환경 은 한계 개선 추 세 를 보이 고 높 은 신용 등급 의 부동산 기업 은 기 회 를 잡기 쉽다.이런 융자 배경 에서 서둘러 시장 에 내 놓 으 려 는 작은 주택 업 체 의 마음 을 이해 하기 어렵 지 않다.상장 만 이 등급 을 올 려 융자, 확장 할 수 있 는 기회 가 있다.

억 한 지 고 는 부동산 기업 의 국내 신용 등급 에 대해 정리 한 결과 국내 신용 등급 평가 기구 가 부동산 기업 에 대한 평가 등급 이 보편적으로 높 은 것 을 발견 했다.43 개 부동산 기업 에서 신용 주체 평가 등급 은 AA AA 인 주택 기업 이 77% 를 차지 하고 신용 주체 평가 등급 은 AA + 인 부동산 기업 이 19% 를 차 지 했 으 며 신용 주체 평가 등급 은 AA 와 BB 인 부동산 업 체 가 각각 1 개 에 불과 했다.각 부동산 기업 의 국내 신용 등급 평가 상황 을 보면 두부 부동산 기업 이 든 규모 가 비교적 작은 부동산 기업 이 든 모두 국내 최고 신용 등급 평가 등급 인 AA 등급 의 평가 등급 을 받 을 수 있다. 이 는 국내 등급 평가 기구 가 부동산 기업 에 대해 등급 을 평가 할 때 '규모' 론 이 아니 라 규모 에서 우 위 를 차지 하지 않 는 부동산 기업 이 든 재무 상황 을 개선 하고 안정 적 인 투자 전략 등 방식 을 사용 할 수 있다 는 것 을 의미한다.등급 평가 기관의 인 가 를 얻다.

그러나 신용 등급 평가 등급 인 AAA 가 각 계단 대의 분 포 를 보면 TOP 10 과 TOP 11 - TOP 30 부동산 기업 에서 주체 신용 등급 은 AAA 의 주택 기업 이 차지 하 는 비율 이 모두 90% 에 가깝다. 반면에 TOP 33 - TOP 83 주택 기업 에서 주체 신용 등급 은 AAAA 의 주택 기업 이 차지 하 는 비율 이 상대 적 으로 낮 아 56% 에 달한다.이 동시에 주체 신용 등급 은 AA +, AA, BB 등 낮은 신용 등급 의 주택 기업 들 이 이 계단 대 에 많이 분포 되 어 있 는 것 은 규모 의 주택 기업 이 전체적으로 평가 기구의 인정 을 받 았 음 을 나타 낸다.

큰 것 을 만 들 려 면 땅 을 더 많이 가 져 가 야 해 요.

최근 에는 삼 순 그룹, 홍콩 용 부동산 등 이 토 목 촬영 현장 에 모습 을 드 러 냈 다.삼 순 두 번 째 로 제출 한 주식 유치 서 에 따 르 면 2020 년 1 월 말 에는 삼 순 지주 가 36 개 프로젝트 를 보유 하고 있 으 며 토 지 는 396.43 만 평방미터 에 달 하고 안 후 이, 강 소, 산동 이 차지 하 는 비율 은 각각 89%, 4.7%, 5.5% 에 달 했다.안 후 이 지역 의 저장 소 를 약간 낮 추 었 는데 이 는 지난번 주식 유치 서 를 제출 한 후에 이 회 사 는 토지 비축 을 다시 했다 는 것 을 의미한다.

오 산 은 토 존 이 적 고 분포 가 불 균형 한 전형 적 인 주택 기업 이다.자산 의 60% 가 무한 에 집중 되 고 2019 년 3 월 31 일 까지 이 회 사 는 후 베 이, 안 후 이, 쓰 촨, 충 칭 과 저장 에 총 25 개의 프로젝트 가 있 으 며 토 지 를 차지 하고 총 건축 면적 은 약 340 만 평방미터 로 추정 된다. 그 중에서 기획 총 면적 은 약 200 만 평방미터 의 개발 물 업 을 포함 하고 전체 면적 은 약 110 만 평방미터 로 미래 개발 물 업 을 가진다.

이 항구 에 출시 된 작은 주택 업 체 에서 영지 그룹 은 그 중의 토 목 보유 고가 가장 좋 은 사람 이다. 2020 년 2 월 까지 영 지 는 1300 만 평방미터 가 넘 는 토 목 저축 이 있 지만 영지 의 융자 원가 와 부채 가 높 아서 시장 에 출시 하 는 중요 한 원인 이 되 었 다.2017 년 부터 2019 년 까지 영지 의 융자 실제 금 리 는 해마다 상승 하 는데 각각 6.4%, 8.8%, 9.9% 이다. 이동 비율 은 하락 세 를 보 였 고 각각 1.3 배, 1.3 배, 1.2 배 를 보 였 다. 순자 산 부채 비율 은 각각 0.6 배, 11.1 배, 1.4 배 였 다.

실제로 작은 부동산 업 체 는 물론 대부분의 부동산 업 체 들 의 올해 상반기 실적 은 모두 그런대로 괜찮다.20 대 부동산 업 체 의 한 관계 자 는 기자 에 게 시장 공급 을 늘 리 고 시장 점유 율 을 점유 하 며 판매 폭 을 넓 히 기 위해 부동산 업 체 는 어 쩔 수 없 이 이 이 노드 에서 토 지 를 가지 고 연말 전에 신제품 을 시장 에 내 놓 아야 한다 고 말 했다.그러나 디 스 플레이 가 관건 이다. 디 스 플레이 가 잘 되 지 않 으 면 올 해 는 재고 가 늘 어 나 면서 부동산 업 체 에 자금 부담 을 주 고 앞으로 1, 2 년 의 실적 이 걱정 된다.

노 문 희 는 최근 에 이 토 종 경매 업 체 중 하나 인 계단 대의 선두 주택 업 체 는 헝 다, 푸 른 계원 의 토지 리듬 이 현저히 느 려 지고 중 소 규모 의 부동산 업 체 가 오히려 적 극 적 이 라 고 지적 했다.옛 개혁 프로젝트 가 연이어 풀 려 나 고 있다. 예 를 들 어 5 월 에 서 안 부동산 은 최근 에 16 억 6000 만 위안 으로 상하 이 청 포 구 두 개의 주택 지, 완 커, 중 건 련 합 체 가 보 산 나 지 에서 이 두 차례 의 토지 양도 와 관련 된 지역 은 모두 서 안, 완 커 가 이전에 개 입 했 던 낡은 개혁 프로젝트 이다.

이 거 연구원 싱 크 탱크 센터 연구 총 감 이 약진 하여 도시 재고 데 이 터 를 보면 객관 적 으로 단기 적 인 부담 이 커진다 고 말 했다.한편 으로 는 주택 판매 시장 이 냉각 되 어 재고 처리 의 리듬 에 영향 을 주 었 다.다른 한편, 각지 의 예매 통제 가 감소 하고 부동산 공급 규모 가 현저히 증가 했다.그래서 실제 상황 으로 볼 때 이것 은 각종 도시 재고 의 상승 을 이 끌 어 갈 것 이다.도시 의 분 류 를 보면 일 선 도시 와 이 선 도시 의 재고 가 모두 상승 하고 있 는데 이것 은 모두 주의해 야 할 위험 이다.1, 2 선 도시 에 재고 가 있 는 부동산 기업 에 게 는 재고 가 적 극 화 될 수 있 으 면 부동산 기업 의 실적 향상 과 재고 위험 의 감소 에 도 도움 이 된다.

정저 우 시장 을 예 로 들 면 전염병 상황 이 정저 우 시장 에서 거래 가 감소 하고 상품 주택의 소화 주기 가 현저히 길 어 지 며 전기 재고 가 적체 된다.정저 우 는 전염병 상황 기간 에 신방 공급 이 비교적 적다.그러나 지난 1 ~ 2 년 의 시장 을 살 펴 보면 2019 년 8 월 이후 정저 우 는 기본적으로 공급 이 수 요 량 보다 많 기 때문에 저장량 이 많 고 신방 시장 은 주로 전단 계 재고 상 태 를 소화 했다.소화 주 기 는 단숨에 21 개 월 이상 높 은 수준 으로 뛰 어 올 랐 다.5 월 에 한 차례 토채 에 따 르 면 외국 부동산 기업 들 이 정주 에서 주택 용 지 를 잡 는 관심 이 사라 지고 있다.분 양 된 4 폭 의 땅 중에서 항 다 한 외국 부동산 기업 만 상업 지 를 가지 고 있다.